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第65頁(第1頁)

但是拿到了這個戶型配比,公司各部門,尤其是營銷部與其他部門卻産生了較大的分歧。

莊算心情煩悶曠工兩天之後,不得不又回到了辦公室,決策一下戶型配比的事情。這個他不敢絲毫懈怠,必須堅持大戶型的路數,沒有那麼大面積的戶型,他怎麼能做出更加浪費的空間呢?

策劃公司的建議方案有兩個方向,一個是純粹高品質大戶型,整個小區裡戶型面積從400平米起步,上不封頂,戶型也都是三居以上的,不考慮更少的房間那種。另一個是考慮到國内的購買能力,将戶型面積适當調低一些,做點200-300平米的普通大戶型所謂精品小豪宅,相對降低總價,小區裡隻選幾棟樓作為真正意義上的大豪宅。

在莊算看來,這還用想麼?那肯定是全都要幹400平米以上的大戶型啦。他拍拍桌子說道:“你們别争了,這事我說了算,就選400平米起步的大戶型,小區内總戶數控制在200戶以内。無論樓有幾層,都必須配電梯,一梯對應一戶,最好做出來那種樓王戶型每戶面積七八百平米,一戶一層,每家兩個電梯,一個電梯專門給保姆和工人走的。”

設計部總監周帆覺得莊算說的太對了,她在M國讀書

成本部的郭可貝已經佛了,反正都是幹,不管設計成什麼樣子,戶型面積是大是小,在她眼中都是單方成本,不過呢,戶型越大項目整體戶數越少,戶内的基本配置比如廚房衛生間是不是就越少呢?那麼莊總心心念叨的昂貴廚具、上萬一套的自動化淋浴設施,以及十幾萬一扇的防彈入戶門之類的,肯定也會少買幾套。所以,郭可貝覺得還是做大戶型吧。理論上似乎戶數越少,成本還能節約一點。土建成本并不貴,貴的都是裝修和家具。

莊算看了一眼之前還與自己統一戰線,支持追求高品質的營銷部總監,不解道:“那個誰,邝總監是吧,你說說為什麼不同意做大戶型?國外那些豪宅你也親自看過的,哪有三百平米以下的?那種小的都是城市公寓,檔次不夠的。”

邝總監賠笑的解釋道:“莊總,這個事要分兩個層面看。咱們項目成本投入那麼高,單價肯定高,單價高戶型面積又大,總價就更高了。我算了一下,怕是總價太高,客戶承受不住,銷售速度也慢。”

莊算心說就是要這個效果啊,無人問津賣不出去才行。不過表面上他還是一本正經的問:“邝總監覺得單價多少合适呢?”

作為營銷部的總監,他一直研究國内的高端居住市場,除了帝都,魔都啊、深市之類的一線大城市,最貴的房子價格是什麼構成、怎樣的戶型配比他都了然于胸。

莊算的問題難不倒他,張口就引用了最近幾年的數據,包括策劃咨詢公司給出的未來價格預期帶來的上浮,他咬牙報出了一個自認為的高單價:“目前帝都的别墅才賣五萬多一平米,咱們不是獨棟,而是城市多層。就算是各方面都用的頂級配置,依然不是别墅。我測算了一下,剛開盤先按照三萬每平米來賣,幾個月一漲價,收盤的時候做到四萬五一平米,整盤均價四萬以上,這個操作起來還是能實現的。”

書中的時代,相當于現實世界2000年左右,

這個時候誰會想到十幾年後,随便一個學區老破小的房子單價就能十幾萬一平?當年幾萬塊一套的單位福利分房,隻要在四環内的有學區的,單價都是五萬元起步。最貴數西城區,單價常年在十萬塊以上,一套百平的高層塔樓普通三居室,二十多年房齡,小區連車位和綠化都沒有,賣價一兩千萬,還一大堆人加價搶。更别說那些地處城市核心的豪宅,品質高端交通便利,單價更是無上限,動辄□□千萬上億元一套。

眼下,邝總監說收盤時均價能做到四萬一平米,在當時的環境下其實已經很有魄力了。

“如果是均價四萬塊,戶型面積控制在三百平左右,一套房子也就一千多萬,這種客戶面相對廣一些,銷售速度也能上來,迅速回款。留下幾十套大一點戶型的,慢慢消化便不着急賣,可以等升值再多賺點了。”邝總監是從業多年的老銷售,自一線基層做到總監,理論和實戰都很過硬。

按說莊算當初是不會錄用這種人才的,不過邝總監的履曆上寫着的好幾個實操樓盤,莊算去查過都是長期滞銷。這運氣着實差了一點,卻是莊算最需要的。果然,邝總監是怕售價太高房子不好賣,前車之鑒陰影太大。

莊算就安撫道:“邝總監不必擔心,我覺得咱們項目要做就做最頂級的豪宅,中間不存在中間檔次,兩三百平米的戶型會拉低我們項目整體的奢華感受。你想想住二三百平四居的人,和住四五百平三居加保姆房的人能是一類人麼?他們共同生活在一個小區裡,圈層的純粹性是會被破壞的,最有可能是你二三百平的房子賣出去了,四五百平的大戶型高不成低不就反而沒人買了。”

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